物件探しで相場･適正価格･譲れない点を知った私｜おひとりさまマンション購入 ②

おひとりさまマンション購入記②

わたしのマンション購入体験談から、自分が納得いく物件探しをするためには「適正価格を知る」「譲れない条件を決める」ことも大切だと気づいた話をまとめました。

ポストに入ってた新築マンションのチラシを見て「マンションを買おう！」と突然決めたわたし。

マンション購入について何も知らない状態からのスタートでした。

東京のマンションはどれぐらいの価格感なのかも全くわかってなかったので、物件サイトをチェックするたびに「こんなに高いの！？」とビックリする日々が続きます。

今回は物件探しをする中で、マンションの相場・適正価格を知ること、マンション購入で自分が譲れないポイントを見つけることの大切さをお伝えします。

物件探しスタート！　マンションの適正価格を知ることが大切だと気づく

突然「マンション買いたい」と思ってから購入するマンション決定までの１か月半で、わたしが実際に見学した物件は14軒でした。

• 新築マンション（現地・モデルルーム）：４軒
• 中古マンション：10軒

1カ月半で14軒の物件訪問。多いほうですかね？　ほぼ毎週末、どこかのマンションに行きました。もう趣味の域！

気に入ったマンションを、少しでも安い価格で購入できるように、いろいろ情報収集も始めます。

物件サイトで、条件の違いで数百万の値段差があることに気付く

マンションを探し始めてから、毎日のように物件サイトで、新築マンション・中古マンションをチェックしていました。

SUUMOなど一括で調べられるサイトに加えて、ノムコム(野村不動産)など、不動産会社運営のサイトも使っています。

新築・中古両方を広く探すにはSUUMOなどが使いやすいけれど、同じ物件もたくさん出てくるので、中古マンション探しにはシンプルな不動産会社サイトも使いやすかったのです。

ノムコムは担当さんがついて物件探してもらったり、大変お世話になりました！

物件サイトを見ていると、価格が条件で大きく変わることに気付きます。

• 同じマンションでも１階上がると200万違う
• 似た間取りでも特急駅と各停駅で500万違う
• 似た間取りでも駅距離５分差で200万違う

今思うと「当たり前だよね」なんだけど、物件を探し始めたころは数百万もの差が出ることにビックリしたのです。

条件の違いによって数百万もの値段差が出てしまうマンション購入。

自分が優先したいポイントをちゃんと見極めていかないと、どんどん値段が上がってしまうんだなと改めて気づきました。

物件の相場や適正価格を知ることが大事だと気づく

新築マンションは販売するディベロッパーが、中古マンションは売主さんが、部屋に対して売りたい価格を設定しています。

中古マンションは売主がつけた価格なので、同じ駅の似たような条件の部屋でも数百万の差があったり、わたしの目からは条件が悪いマンションのほうが高かったり･･･。

物件サイトを見ているだけでは、相場はなんとなくわかっても、適正価格で売られているのか素人のわたしにはわかりませんでした。

そんなとき見つけたのが、マンションの価格相場・適正価格をチェックできるサイト「住まいサーフィン」です。

「住まいサーフィン」 では、マンションの評判やサイト独自の計算方法による適正価格、値上がり率などが無料で確認できるのです。

「住まいサーフィン」でチェックすることで、「売主さん強気だな」とか「この部屋お得かも！」などを知ることができました。

もちろんこのサイトがすべて正しいわけではないし、マンション価格を適正と思うかは買う人の感覚で違うのですが、検討する上での参考になりました。

全く何も知らない状態で「マンション買う！」と決めたわたしですが、実際に物件をたくさん見て、不動産屋さんと話して、ネット情報をチェックすることで、今のマンションの売値相場を把握することができました。

そして新築・中古どちらもたくさんのマンションを見たことで、「自分にとって譲れないポイント」にも気づくことができました。

物件探しの基本的なことも全く知らなかったわたしですが、「現場百回！」の勢いで物件見学し、知識をアップデートしたことで、自分が納得できる価格・スペックのマンションを購入することができたと思っています。

物件見学で、自分のマンション購入で「譲れない優先ポイント」に気づく

「マンション買いたい」と思ったきっかけの本命の新築マンションの説明会まで１か月。

本命マンションを見るまで物件は決めないけど、できるだけたくさんの物件を見学して、どんなマンションがあるか知っておこうと決めました。

物件サイトでの検索条件は、十数年のひとり暮らし経験からこのような感じで。

• 沿線・駅（十数年同じ沿線なので、その中から暮らしやすい駅を複数チョイス）
• 広さ・間取り（住んでる家が35㎡ぐらいの１LDKなので、それ以上がいい）
• 駅からの距離（徒歩15分ぐらいまでならいけるかな）
• 値段（「これぐらいだったらいいかな価格」＋1000万ぐらいで、ちょっと幅広く検索）

手始めとして新築マンション１つ、中古マンション１つの物件見学を選んでぽちりと申し込みです。

高いお金出して買うなら新築マンションがいいなとは思ってましたが、新築だと物件数も限られること、完成までに数年かかる物件も多いことから、中古マンションも対象にして探していきました。

物件をたくさん見学する中で、自分がマンションに対して譲れないポイントがあることもわかってきました。

わたしの優先ポイント　部屋の広さ

物件見学①　特急駅徒歩１分の中古マンション

物件見学１軒目は、特急駅徒歩１分の中古マンション。
築10年12階建ての高級そうなマンションです。

42㎡の１LDKで、「これくらいかなだったらいいかな価格」からちょっと高いのが気になるけれど、とりあえず初めての物件見学。

昔住んでいた便利な駅前の徒歩１分築浅マンションなので、「もしかしたら１軒目で運命の出会いしちゃうんじゃ？」とドキドキしながらマンションへ向かいます。

マンション前で不動産屋の担当さんと待ち合わせ。

女性ひとりでの物件見学なんてなめられたらどうしようと不安でしたが、「おひとりで住まれるんですか？」とびっくりはされたものの、普通に案内してくれました。

「運命の物件かも！」とドキドキしながら部屋に入った数分後、わたしのテンションダダ下がりに。

せ、狭い！

今の家より㎡は広いのだけれど、壁が斜めになった間取りのせいか、とても狭く感じたのです。
クローゼットもいびつな形で、モノが置きづらそうなのも気になりました。

そして汚い･･･！

マンション自体はきれいなのに、部屋がなぜか汚く感じるのです。

おそらく喫煙者だったんでしょうか、クロスが全体的に黄ばんでいます。
キッチンも丁寧に使われてなかった雰囲気が伝わってきます。

不動産屋さんは、この家がどんなにいい家かをアピールしてくれます。
でもわたしの心には響いてきませんでした。

何件も物件を見て知識も増えた今なら、クロスもキッチンもリフォームできれいにすればいいとわかるのですが、初見学のわたしにはそんな知識もなく、この家には住みたくないと思ってしまったのです。

物件と出会うタイミングって、大事ですね。

ちなみにこの家は早く売りたかったらしく、３週間後に200万値下げしたらすぐに売れたそうです。

物件見学②　各停駅徒歩4分の新築マンション

初物件見学の翌日、次は各駅停車駅徒歩4分の新築マンションを見学です。

以前隣の駅に住んでいたので、どんな街かは把握済み。

決して便利とは言えない駅なので、このマンションを買う可能性は低いけれど、「新築マンションを見てみたい」「どれぐらいの価格なのか知りたい」目的で行きました。

見学した新築マンションは、販売ターゲットがわたしのような独身女性かDINKSカップルで、７F建て、1フロア3部屋のマンションのほとんどが１LDK（1部屋だけ２LDK）です。

マンション完成後に販売開始した物件で、気になる部屋すべて見せてもらうことができました。

もちろん新築マンションなので、とってもきれい！　すてき！

けれども、狭く感じるのが気になる･･･！

1LDKの内訳は、約10畳のLDKと3畳の洋室、クローゼット。㎡としては今の賃貸マンションとあまり変わりませんでした。

でもなぜか、賃貸マンションより部屋自体が狭く感じるのです。

おそらく分譲マンションは賃貸マンションに比べて、玄関周りとか水回りの広さに余裕をもたせている分、同じ㎡でもリビングと部屋が狭いのかなと感じました。
（当時住んでいた賃貸マンションは、約8畳のLDKと6畳の洋室、広めのクローゼット）

そんな感想を担当さんに伝えたら、「ぜいたくな！」という顔をされました。

「同じようなひとり暮らしの女性は、みなさんこのようなお部屋を買って満足されてますよ。お一人でこれ以上広くても、使いきれないでしょう」と。

自分がぜいたくなことを言ってるのは、重々承知です。

でも、高いお金を出して買うマンション、今のマンションより暮らしにくそうなところはイヤなのです。

そして何より、狭いのに価格が高い！！　

新築マンションでも各駅停車の幹線道路沿いの１LDKならこれぐらいの値段ではと考えてたのより、700万ぐらい高かったのです。

その値段出すなら、中古マンションでもいいからもっと広い部屋に住みたいと思いました。

最初の２軒がどちらも１LDKの部屋だったことで、「広さは２LDK以上がいい」という基準ができました。

そして、今のマンション価格ってわたしが思ってるよりかなり高いかも？と気づいたのもこのときでした。

わたしの優先ポイント　価格

マンションが高い買い物であることはもちろん知ってます。
でも、わたしが思っている以上に、今のマンション価格はかなり高い！

新築マンションは見学に行くまで価格がわからないので、立地や間取りから予測していくのですが、想定より500～700万ぐらい高いことが多かったのです。

物件見学③　特急停車駅の新築マンション×２

３、４軒目の物件見学は、どちらも大手不動産会社のファミリー向けの新築マンション。

「きっと高いから買わないだろう」と思いながら、２LDKの部屋もあったのでモデルルーム見学へGO！

案内されたモデルルームは、それはそれは美しい部屋！
モデルルームの家具も豪華絢爛で、きらびやか！　

何で仕切り扉がガラスなの･･･！？　そのシャンデリアは一体？？

モデルルームとは、オプション装備モリモリの、超アゲアゲ仕様であることを担当さんに教えてもらいます。

これはテンション上がりますよ。オプションだけで何百万積んでるんでしょうね。

 「買えないとは思いますけど」と言いつつ、一番安い部屋の価格を教えてもらったのですが、2軒とも手も足も出ないお値段でした。

相場確認サイトで、マンションの適正価格を調べまくる

３・４軒目とも同じような価格帯だったので、新築マンションはこれぐらいの相場観なのか、とやっと理解しました。

不動産屋さんと話したり、ネットで調べて現状をとらえます。

• ここ数年、不動産価格は高騰している
• オリンピック前で、建設材料・人材の費用が高くなり、もっともっと高騰している
• 新築マンションの高騰につられて中古マンションの価格も上がっている

どうやら今はマンションは買い時じゃないらしい、でも、オリンピックが終わるのを待っても、マンション価格が下がるとは言い切れないらしい。

今買うのが正解かはわからない、でも数年待つことが正解になるとも限らない。

だったら今の相場で、今の自分が納得できる値段のマンションを買おうと、価格を調べる日々が始まります。

いいなと思ってるマンションがどれぐらいの相場なのか、相場以上に高い売り価格になっていないか、無料で利用できる相場確認サイト「住まいサーフィン」で調べるようになりました。

物件サイトで物件を見つけては、相場確認サイトでチェック。忙しい日々が続きます。

わたしの優先ポイント　築年数

中古マンションでも部屋の中がリノベーション・リフォームされてきれいになっていれば、築年数は関係ないと最初は思ってました。

実際、築35年のマンションで、すごく気に入った物件がありました。
部屋全体がリノベーションで理想に近い間取りになっていて、きれいで、いろんな住みやすい工夫がされていて、部屋の中にいるとすっごくステキで。

「買ってしまおうか」とハンコを押しかけましたが、ふとベランダ見ると、そこには築35年の蓄積が･･･。
ベランダがすごく汚れていたのです。

不動産屋さんは「住んだら気にならなくなりますよ」と言いますが、住んだらきっともっと気になる気がします。

40代でマンションを買い70代まで住むとして、30年ちょっとは住むことになるマンションです。

その時、築年数は65年超え？　そのマンションって、住めてるの？

「おそらく20年くらいしたら建て替えの話がでます。立地がいいのでうまく建て替えができたら損はしませんよ」というけれど、アラ還女性ひとりでそんなリスクは負いたくない。

数年住んで買い換えるとか、そんなめんどくさいこともしたくない。

建築法の基準も変わっているというし、中古マンションにするなら築年数は15年ぐらいまでがいいなとこだわりが増えました。

妥協できそうなポイント　間取り

マンションは２ＬＤＫがいいな、というのは決まりました。でも、２ＬＤＫであればなんでもいいわけではなかったのです。

ひとり暮らしなので、１部屋は寝室に、リビングのそばの１部屋は通常はリビングとつなげて広いＬＤＫのように使って、必要な時だけ仕切って暮らしたい。

そういう部屋を探してたのですが、今がそうじゃなくても間取りはリフォームで変えられることを教えてもらいます。

いや、リフォームって何百万もするんでしょ？と聞くと、「数十万でできますよ」と。

数十万？？？？　やっす！！！

何千万もする物件を毎日見てると、金銭感覚が狂いますね。

中古マンションにするなら、リフォームすることも含めて理想の間取りにできるものを探すようになりました。

妥協できそうなポイント　立地

価格を下げるためには、価格にひびく条件へのこだわりを下げることが大事です。

• 人気じゃない街を選ぶ（各駅停車駅とか）
• 駅からの距離を遠くする
• 築年数にこだわらない
• 広さにこだわらない

下２つは物件見学する中でこだわりが出てきてしまったので、優先順位を下げるのは街と駅からの距離です。

駅からマンションの距離はもちろん近いほうがいいですが、それで価格が跳ね上がるなら妥協できるポイントです。

大きな街に住むことにもこだわりません。

田舎育ちのわたしからしたら、東京なんてどこでも電車で数十分行けば大きな街に出れる便利なところですもの。

でも１つだけ立地で譲れないものがありました。それはスーパーに徒歩数分で行けること。

車はないので、気軽に徒歩で行ける距離にスーパーがないと、生活がしづらいのです。

重い、大きいものはネットで買えばいいけど、でもやっぱり気軽にスーパーに行けるようにしておきたい。

あまり知らない駅の物件を見るときは周りの環境ををしっかりとチェックするようになりました。 

本命マンションの説明会に向けて準備は完了！

新築マンション・中古マンション、合わせて12軒の物件を見学して、

• この沿線での、新築・中古マンション×スペックでの価格相場観
• 自分が長年住むマンションとして、譲りたくないポイント

これらがつかめてきたところで、いよいよ本命新築マンションの説明会が近づいてきました。

いい部屋があるならそこを逃したくないと、説明会初日の初回を予約済みです。

きっとこれぐらいの価格のはず、このポイントは確認しておこう、と、これまで学んできたことから情報を整理しながら、わくわくどきどき、その日を待ちます。

続きはこちら。いよいよ本命新築マンションモデルルーム見学です。